㈱ハチハウス、宅地建物取引士の青木です。
このブログでも何度も書いてきたとおり、中古マンションを購入する際に重要なチェックポイントは沢山あります。お部屋の間取りやインテリア、キッチンなどの設備、またマンションの立地や交通アクセスなど。 その中で忘れがちなものがマンションの「管理」についてです。 今日は売買契約の際に売主側から提出される資料「管理にかかる重要事項調査報告書」について。
マンションは、多くの人と建物を共有するため、様々なルールがあります。また、中古の場合は完成から時間がたつにつれ、様々なことが起こりマンションの歴史を作っています。 そのような、マンション共有の情報を管理会社がまとめた資料が「管理にかかる重要事項調査報告書」です。
管理会社によりフォーマットや情報項目が微妙に違い、完全に同じ項目が表示されているわけではありませんが、チェックしておきたい情報をいくつか。
＊マンションの管理体制
管理業務を委託している管理会社や担当者、管理人の勤務曜日・時間など。 また持ち主達（区分所有者）がつくる管理組合の体制や活動内容についてなど。 管理人の勤務があまりにも少ないと、共用スペースの管理や掃除、ゴミ出しなどに問題があることもあります。
さらに、管理組合の無いマンションはルールに基づいた維持管理ができないなど、心配な点もあります。
＊管理費や修繕積立金の残高
すべての区分所有者が支払う月々の管理費や修繕積立金の残高が適切に貯蓄・管理されているか？ マンションは建物の年数がたつにつれて修繕が必要になります。 多くのマンションでは10-15年に一度、大規模な修繕工事を実施して快適に居住できるようにメンテナンスします。規模によっては億単位の費用が発生。 日々の管理費用や修繕の費用がきちんと貯蓄されているかはとても重要なのです。
＊管理費や修繕積立金の価格変更予定
管理費や修繕積立金の現在の価格はマンションの広告やポータルサイトにも表示されていますが、この費用が今後変更する（多くは値上げ）などの情報はとても大切。築13-15年で一度目の大規模修繕工事を実施し、その後第二回や第三回に向け大規模修繕費用を確保するために管理組合や総会で議論し、価格変更を決定するマンションが多いです。
＊管理費や修繕積立金の滞納状況
まずは自分が購入を検討している部屋の現在のオーナーがきちんと支払いをしているか？滞納がある場合、その部屋を購入した人に滞納金を支払う義務が発生します。
また、他の部屋で滞納している金額がどの程度あるか？（多くのマンションで１から数か月の滞納はよく見られます。）あまりにも金額が多い、滞納者が多いと、今後の適切なマンション管理が懸念されるので要チェック。
＊マンション修繕の履歴
マンションの築年数が大きいほど、共用部分での修繕の実施履歴は多くなります。 外壁やバルコニー防水、鉄部塗装などをまとめておこなう大規模修繕工事のほか、数年に一度おこなう工事など。 完成してから5年以内の築浅物件でもない限り、なにも修繕履歴情報がない場合、きちんと点検・管理をおこなっているのか確認したほうがよいでしょう。
＊マンションのいろいろなルール
リフォーム工事の際のルールや、ペットのこと、駐車場、駐輪場、ゴミ捨てのことなど、日々の生活にとても重要な内容です。
購入したい物件が決まったら、なるべく早めに「管理にかかる重要事項調査報告書」を不動産会社に依頼して入手しましょう。 内容が適切かわからない部分は、信頼できる不動産会社の担当者にアドバイスを求めましょう。
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