東京マンション選びのポイント <マンションタイプについて>

更新日:5月25日

㈱ハチハウス、宅地建物取引士の青木です。

今日はマンションのタイプ別メリットデメリットについてお話します。

東京都心のマンションには主に以下の3タイプがあります。

1.タワーマンション

2.中層小規模マンション

3.中低層高級マンション


ネットなどに各タイプの特徴などについて多く紹介されていますが、すべてのタイプに居住・保有した経験をふまえ、メリット・デメリットを書いてみますね。(写真はすべてイメージです)


1.タワーマンション

昨今、急激に増え続けている都心のタワーマンション。 大規模プロジェクトとして大手デベロッパーが分譲主となることが多いです。

メリットは、特に中・高層階では眺望の良さ、セキュリティの高さ(24時間管理、EV階数専用キーなど)、再開発プロジェクトとして開発されることが多く、敷地内に買物やサービスの施設が充実、コンシェルジュサービスやさまざまな共有施設の多様さ。そして、市場価格と税金の対象になる評価額の差の理由のため、固定資産税や相続税のメリットもあります(近年は問題視されており、少しづつ是正されてきていますが)。その他、大手デベロッパー分譲が多く、グループの管理会社が引き続きマンション管理をサポート。アフターサービスや様々な困り事への対応などへの安心感があります。

デメリットとして私が一番感じているのが、今後の大規模修繕工事。 多くの建物は築20年以内。通常24-30年目頃に実施される2回目の大規模修繕工事が実施された例が少なく未知数。工事費用も多額にかかることが予想され、築10年以降に修繕積立金を大きく上げなくてはならないケースもあるかと感じています。

その他、リビングルームなどはFIX窓(開かない窓)が多く、風通しがしずらい、ダイレクトウィンドウは日差しが強く、夏は暑くなりがち。災害時にエレベーターがストップし高層階では孤立、通勤時間はエレベーターが混雑などがあります。





2.中層小規模マンション

このタイプについては特に中小デベロッパーが開発したマンションについて述べます。共有施設は最低限(ゴミ置き場、自転車置き場、ポスト、宅配ロッカーなど)のものが多く、エントランスロビーなどもあっさりシンプル。管理人勤務も不在や時間限定などが多く、その分管理費なども安め。 また大通りに面して建築された場合などは物件価格も比較的お安めです。 

小規模のマンションは、住民などが管理組合などで知り合う機会も多く、コミュニティができやすい場合も。 私の会社で保有する小規模マンションは17世帯。大きな公園沿いに立地し、住民が皆自然を楽しむことが好きという感性を持ち、良いコミュニケーションが取れています。

デメリットは、大通り沿いなどは環境がイマイチだったり、分譲会社によってはアフターサービスなどが心配な場合も。 また管理費が安い分、特に積極的に組合などに参加して管理に携わる気持ちが必要かもと思います。



3.中低層高級マンション

こちらは大手デベロッパーが分譲。 メリットは、まずは高級感のあるたたずまいとゆとりのある住環境。建築の高品質感、デザインの良さなども。新築・築浅の場合、大手企業の分譲であれば、タワーマンションと同様、アフターサービスや様々な困り事への対応などへの安心感は確保。セキュリティもしっかりしています。 青山、広尾など立地が良い中古物件の場合、1970年代に建築された物件でもヴィンテージマンションとして今でも高価格で販売されているものもあります。 

デメリットは、そもそも物件価格がもっとも高め。低層で戸数が少ない場合は管理費・修繕積立金が割高な場合が多い。また低層マンションは第1種・第2種低層住居専用地域というエリアに建築される事が多く、環境は大変良いが、駅から離れている場合も。近隣に店舗なども少なく、自分のライフスタイルに便利な立地かどうかは見極めが必要です。





いずれにしてもイメージにとらわれず、色々なタイプを見学してみることをおすすめします。


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