㈱ハチハウス、宅地建物取引士の青木です。
都会にマンションが数多く建設され始めたのが50-60年前。 現在でも築40年や50年以上の分譲マンションは沢山あります。劣化が目立つようになったり設備に不具合が出た時、自分の部屋の内装についてはこのoaoブログでも沢山紹介されているように、個別にリノベーションできます。しかし、建物全体が年取ってくると、快適に暮らすための給排水管など設備の共有部分や外壁などの劣化、耐震など安心安全にかかわる問題が出てきます。 その際には所有者が管理組合で話合い、対応する必要が出てきます。
そんな時に考えられる方法がいくつかあります。
第一に、大規模修繕工事。 所有者（区分所有者）が毎月管理費とともに支払う修繕積立金をベースに、おおよそ10-15年ごとに実施する大規模な修繕工事です。 多くのマンションではコンクリート補修、タイル補修、外壁塗装、鉄部塗装、屋上の防水塗装、給排水管の補修など、マンションの共用部分の劣化に対する補修などを行うことが多い。 皆が積み立てた修繕積立金の範囲内で実施される場合が多いが、場合によっては、所有分の面積割合にて負担金が発生する場合もあります。また、対処療法的な補修のため、さらに近いうちに大きな補修が必要となるケースがあります。
第二に耐震改修工事と大規模修繕工事の組み合わせ。
日本では1981年に、建物建築の際の耐震基準が変更になりました。 旧耐震基準は、「震度5程度の地震が起きても倒壊しなければ良い」。1982年以降の新耐震基準は「震度5の地震ではほとんど損傷しない。震度6～7の地震が起きても倒壊しない」というものです。
耐震改修工事は、鉄骨ブレースを設置したり、コンクリート壁の補強工事をするなど、見た目にも変化があったり、マンション内でも下層階の部屋に大きな影響が出る場合があります。さらに、耐震工事にはお金がかかります。 自治体の「補助」や融資を受けられるケースがあるものの、区分所有者全員に負担金が発生します。
第三にマンションの建替え。
現在のマンションを解体し、まったく新しく建替える手法です。 何もかもが新しくなるため、建物の耐用年数は飛躍的に伸びます。さらに、所有する資産としての価値も大きく向上します。しかし、もっとも大きな費用（負担金）が必要なので区分所有者全員の同意を取ることが難しい場合が多い。 「区分所有法」という法律により、4/5の賛成で建替え決議が成立します。（反対の人に対しては売渡請求権が発生）
その先の手法にも、デベロッパーが事業主体となり建替える方法や、住民が建替え組合を設立し主体的に建替えをおこなうなど、様々な形があります。立地によっては新建物が現建物より小さくなってしまう場合や、逆に大きく建替えができる時には、デベロッパーに工事費用の多くを負担してもらえるケースもあります。
いずれにしても分譲マンションの所有者全員が納得して決めてゆくことになり、簡単ではありません。しかし、毎日の暮らしや安心安全に関わることなので、皆がきちんと考えてゆく必要があります。特に1981年より前の旧耐震基準のマンションを所有している場合には、まずは耐震検査を受けてみることを是非おすすめいたします。検査費用については自治体からの補助金もある場合が多いので、管理会社を通して確認してみるなど、まずは第一歩から。
ご案内した3案のほかにも２と３の間をとる、SDGｓの時代に合う再生手法などもあります。またそれは別の機会に。
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